房屋买卖合同无效法律规定情形
- 文章来源：湖北全品律师事务所
- 时间：2024-09-19
一、房屋买卖合同无效法律规定情形
1、房屋与土地分开转让，合同无效；
2、侵犯优先购买权，合同无效；
3、商品房预售违法，合同无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、房屋买卖合同纠纷如何判定？
关于合约纷争情形之处理，当事人可采取如下措施向专业律师寻求援助与建议：
首先，协商处理法。协商及和解模式是以争议各方依据合约所规定的违约责任以及各自实际状况为基础，自行协商解决争议而无需通过司法程序的方式实现的。
其次，调解处理法。调解往往是在各方相互理解并愿意妥协的原则下展开的。
再者，仲裁处理法。若当事人不希望通过协商或调解解决问题，或者协商与调解均无法达成共识，那么他们可以根据先前签订的仲裁协议向相关仲裁机构提出仲裁申请。
最后，诉讼处理法。倘若当事人中有任何一方拒绝接受仲裁，那么仲裁这一方式便无法实施，此时只能选择通过诉讼的方式来解决双方之间的争议。因此，诉讼乃是解决合约纷争的终极手段。
《民事诉讼法》第一百二十二条
当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。
针对第一条观点，房屋和土地必须作为整体进行转让，若将两者分离转让则会导致合同被判定为无效。其次，如果存在侵犯优先购买权的情况，那么该合同也将被视为无效。此外，根据相关法律法规，商品房预售行为若违反了规定，同样会导致合同无效。对于出卖人而言，如果其未能获得商品房预售许可证明，那么与买受人签订的商品房预售合同将会被视为无效。然而，如果在诉讼提起之前，出卖人成功获取到了商品房预售许可证明，那么该合同就有可能被认定为有效。
三、房屋买卖合同的成立要件
房屋买卖合同成立要符合：
1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。
《民法典》第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
